30 avril 2018

Plan HULOT : oui à l’incitation, non au malus !

Le plan de rénovation énergétique présenté hier à Angers laissait augurer de bonnes mesures pour les propriétaires : politique du guichet unique, simplification règlementaire, prime versée immédiatement après les travaux, ouverture des aides à l’ensemble du public, etc.

Cependant, le Ministre HULOT s’est prononcé dans un second temps favorablement au système du BONUS/MALUS en fonction de la performance énergétique du logement, alors qu’il semblait être abandonné.

Jean PERRIN, Président de l’UNPI, s’oppose très fortement à cette mesure et appelle le Ministre à rester fidèle au plan incitatif qu’il a présenté hier à Angers : aides et simplifications plutôt que la coercition.

Il rappelle que les propriétaires n’ont pas tous la capacité financière permettant de payer des travaux obligatoires, d’autant que le retour sur investissement n’est pas immédiat et les aides financières prévues insuffisantes pour certains ménages. Par ailleurs, la confiance est mise à mal par l’augmentation de CSG, l’application exclusive de l’IFI et l’exclusion du prélèvement forfaitaire unique. Enfin, les inquiétudes sur l’augmentation massive de la taxe foncière pour combler la perte liée à la suppression de la taxe d’habitation restent au centre des préoccupations des propriétaires. Il n’est pas question d’y appliquer un malus supplémentaire !

Les propriétaires sont favorables à la rénovation énergétique, mais il est inacceptable d’imposer des mesures qui vont une nouvelle fois casser l’offre locative et mettre en danger la solvabilité des propriétaires.

25 avril 2018

Digitaliser les relations locatives : Risque inacceptable d’ubérisation et simplification abusive

Le gouvernement entend conduire l’immobilier à recourir plus largement au numérique. Ainsi, le projet de loi ELAN comporte plusieurs dispositions de nature à faire évoluer les relations locatives dans ce sens. L’article 61 du texte a vocation à obtenir une habilitation pour renforcer, par ordonnance, « la sécurité juridique des contrats de location établis par des outils numériques et améliorer le recueil des données relatives aux contrats de location du parc privé ».

On notera d’abord que l’exécutif n’a peur d’aucun paradoxe : alors que la loi du 6 juillet 1989 a inscrit les relations locatives dans le champ du dialogue paritaire, il s’apprête à se passer du débat parlementaire pour légiférer. Inacceptable ! Les associations de locataires comme celles qui représentent les bailleurs privés et institutionnels, au côté des gestionnaires, exprimeront leur surprise. On note en second lieu à quel point la volonté du gouvernement est obscure...

Il convient de comprendre combien l’intention est singulière : le gouvernement observe que les agents immobiliers et les administrateurs de biens utilisent des logiciels différents pour rédiger les baux digitaux et déplore que ne s’impose pas un format unique et impératif. Il faut ajouter que le législateur avec la loi ALUR, a renoncé à édicter un bail type et a préféré laisser de la souplesse aux parties prenantes, avec une série de clauses impératives pour éviter celles qui seraient inappropriées et déséquilibrées. La loi du 24 mars 2014 s’est pourtant voulue très normative ! Mais le Ministère de la Cohésion des Territoires veut aller plus loin et figer un contrat numérique imposé et un dispositif d’agrément des outils informatiques.

N’assistons-nous pas à une ubérisation rampante, qui avance masquée et ne dit pas son nom ? D’ailleurs seuls les professionnels sont cités, alors que les particuliers se servent désormais de logiciels de rédaction de contrat. Tout se passe comme si les professionnels étaient regardés avec suspicion, sans que le gouvernement produise, le moindre chiffre de contentieux qui serait attaché aux contrats digitaux. Tout se passe aussi comme si la relation locative était assimilée à un lien désincarné et normé : le contrat de bail n’est pas un contrat d’adhésion, mais bel et bien un contrat négocié, qui doit respecter outre la loi, des spécificités attachées aux parties, bailleur et preneur.

La signature électronique est également évoquée comme un obstacle, sans préciser son grief : à ce jour, des professionnels ont noué des partenariats avec des sociétés spécialisées dans la dématérialisation des signatures, avec un tiers de confiance désigné et un degré de sécurité maximum... Pourquoi légiférer ?

On lit aussi que cette numérisation, qu’on devine centralisée et sous contrôle de l’administration, sera le moyen de faire remonter vers l’État des informations statistiques sur les baux d’habitation. Là encore, on ignore ce que le gouvernement a à l’esprit. La nécessité de disposer d’observatoires des loyers partout sur le territoire, spécialement en zones tendues ; ne fait pas de doute et le projet de loi va en favoriser la création en découplant l’enjeu de la connaissance de celui de l’encadrement. Soit. Mais pourquoi fabriquer une telle machine, qui plus est onéreuse, évaluée à 2 millions d’euros pour la mise en place et 400 000 euros pour le fonctionnement annuel ?

Ce big brother du marché locatif est malvenu, inutile et anormalement coûteux. Les entrepreneurs, les investisseurs, les contribuables n’en peuvent plus de cet État qui pose sa mainmise sur tout et leur en fait en outre payer le prix.

Que le gouvernement laisse les acteurs travailler dans le respect des lois et règlements ! Pourquoi vient-il standardiser les services, qui s’épanouissent mieux dans la valeur ajoutée choisie ? Il fait courir le risque d’un nivellement par le bas, alors que les agents immobiliers et les administrateurs de biens n’ont jamais autant développé de services et de produits au profit des locataires comme des propriétaires, bien au-delà des exigences règlementaires. La digitalisation des constats d’état des lieux, la normalisation du calcul des réparations locatives, la signature à distance des baux sont quelques exemples de progrès récents. Les start-up de l’univers immobilier, y compris pour la location et la gestion, sont nombreuses et créatives. La coercition et le tout-État mèneront à un appauvrissement des services, et à un abattement des entrepreneurs du secteur du logement. Il est singulier que cela ne soit pas compris par ce gouvernement.

Partant d’un goût salutaire pour diffuser le digital et profiter de ses apports exceptionnels, le gouvernement s’emballe et s’égare. L’Assemblée Nationale et le Sénat, qui vont débattre des principes de l’habilitation qui leur est demandée, objecteront sans doute... et pourraient même préférer ne pas laisser de blanc-seing à l’exécutif pour légiférer de façon normale, en examinant le détail des réformes imaginées, histoire que la loi ne se paie pas de mots.

ERA Immobilier à la pointe de l’innovation

Afin de répondre aux évolutions des besoins de ses clients, le réseau ERA Immobilier s’appuie sur de nouveaux outils tels que la cartographie 3D et la visite immersive.

La cartographie 3D, est un système accessible depuis tous les sites Internet de ERA immobilier qui, au-delà de son aspect novateur et technologique offre de nombreux avantages :

- Immersion. Les biens géolocalisés sont représentés sur une carte en 3D qui donne accès à des détails sur l’environnement du bien (la présence de commerces, écoles et crèches). Il est également possible de visualiser facilement les espaces verts, les zones d’eau ou la présence de travaux. Une option ombrage offre aussi une visibilité sur l’exposition du bien en fonction de l’heure de la journée et de la saison. L’utilisateur est plongé en immersion comme dans un jeu vidéo.

- Praticité : grâce à une fonction « radar », le site erafrance.com permet à l’utilisateur d’accéder directement au bien disponible dans sa zone géographique, sans avoir à définir au préalable un périmètre de recherche.

En complément de la cartographie 3D, le réseau ERA Immobilier propose des visites immersives grâce à des casques de réalité virtuelle. Cet outil plonge l’utilisateur dans un bien immobilier reconstitué par prises de vue à 360°, photos ou vidéos.

Cette technique offre un double avantage : gagner du temps et affiner une recherche.

Après avoir visité un bien, il arrive qu’un client souhaite vérifier certains détails du logement. La visite immersive offre la possibilité à un acheteur potentiel de visualiser à distance le bien sans avoir à se déplacer une nouvelle fois.

Le casque peut également être utilisé en amont des visites, dans le but de cibler les types de biens qui intéressent un client. Dans cette optique, il est projeté dans plusieurs biens différents, afin que l’agent immobilier puisse au mieux comprendre ses attentes et resserrer le champ de recherche.

« Évidemment, qu’il s’agisse de la cartographie 3D ou de la visite virtuelle, ces technologies viennent compléter un service déjà existant et ne le remplacent pas. L’expertise et le réel restent le socle d’une transaction. La technologie et le virtuel apportent un soutien non négligeable, mais jamais indispensable. » indique François Gagnon, président ERA France, ERA Europe.

19 avril 2018

Vers une généralisation des prêts immobiliers à plus de trente ans

Il suffirait de peu pour que la situation se dégrade chez les ménages désireux d’acheter leur logement. Actuellement, quatre ans et quatre mois de revenus sont nécessaires pour devenir propriétaire. C’est l’équivalent d’une vie d’épargne. Que se passera-t-il quand les taux augmenteront, alors que les aides publiques sont vouées à diminuer ? Il faudra emprunter plus longtemps.

Jusqu’ici, tout va bien. Telle est, en substance, l’analyse de la situation de l’immobilier en France de Cafpi, spécialiste du courtage en prêts immobiliers et en assurances. La conjoncture est certes porteuse, mais il suffirait de peu pour que la situation de nombreux primo accédants se dégrade. Actuellement, 4 ans et 4 mois de revenus sont nécessaires pour devenir propriétaire. Pour mémoire, de 1965 au début des années 2000, deux ans et cinq mois suffisaient.

Une vie d’épargne

Quatre années et quatre mois, c’est l’équivalent de 31 ans et cinq mois de vie de travail, durant lesquels un particulier met de côté. Autrement dit, c’est l’équivalent d’une vie d’épargne. Pour y parvenir, les emprunteurs sollicitent des prêts de plus en plus longs. La moyenne est passée à vingt ans au milieu des années 2000, alors qu’elle était restée plafonnée à quinze, entre 1970 et 2 000.

« Il faudrait un krach pour que cette moyenne de quinze ans revienne » estime Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Trois scénarios pourraient en provoquer un : une remontée trop rapide et incontrôlée des taux de crédit accordés aux particuliers, un « credit crunch » et l’effet cumulatif d’arbitrages fiscaux.

On en est loin, en particulier en ce qui concerne la première hypothèse. Les taux d’intérêt des emprunts restent au plus bas, et les analystes ne voient pas se manifester de tensions sur les taux à dix ans. L’OAT remonte, mais en pente douce, et elle ne sera pas pénalisante pour les prêts sollicités en 2018.

Des prix en hausse de 2,8% dans l’ancien en 2018

Il n’empêche, dans les budgets globaux destinés au logement, une tendance haussière est clairement dessinée. Car elle se combine avec une hausse régulière des prix au mètre carré. Dans l’ancien, ces derniers devraient augmenter de 2,8%. Certes, l’Ile-de-France fausse la moyenne, avec une augmentation de 4%. Mais comme cette région est tellement importante au niveau national, elle dessine des tendances qui, ensuite, se retrouvent dans tout le pays. Ainsi, au regard des prix du mètre carré, les franciliens doivent envisager de nouvelles stratégies de financement. L’une d’entre elle peut être de rallonger la durée du prêt : jusqu’à trente ans, voire trente-cinq ans.

Le prêt à longue durée : un effet dopant

C’est une question de pouvoir d’achat. Ce dernier pourrait être rogné de 8,9% pour un prêt à vingt ans si les taux passaient à 2,60 %. Au lieu de pouvoir emprunter 205 000 €, un ménage ne pourrait plus obtenir que 186 000 € pour une mensualité de 1 000 €. En revanche, ce même taux de 2,6%, appliqué à un emprunt actuellement contracté sur trente-cinq ans procure au contraire une capacité supplémentaire d’endettement de 73 000 €.

Un effet d’aubaine en régions

A Paris, cette pratique est appelée à se développer. Mais si elle se généralise à tout le territoire, elle va produire des effets bénéfiques sur le pouvoir d’achat qui, dans certaines régions, peuvent être spectaculaires.

Que se passerait-il, à mensualités inchangées de 1 000 euros, si on empruntait actuellement sur trente ans au lieu de vingt pour un prêt de 253 000 euros, à un taux fixe de 2,5% ? On gagnerait 23 mètres carrés à Reims, 19 à Lille et Marseille, 13 à Lyon et Bordeaux.

18 avril 2018

Crédits immobiliers : Comment concrétiser l’envie des particuliers de devenir propriétaires

En ce mois d’avril, les taux évoluent peu par rapport au mois dernier. Si en mars, les taux effectivement pratiqués s’affichaient à 0,87% sur 10 ans, 1,12% sur 15 ans, 1,38% sur 20 ans et 1,63% sur 25 ans, Cafpi a obtenu pour avril des taux pouvant atteindre 0,77% sur 10 ans, 1,05% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,30% sur 25 ans, soit en moyenne 0,40% de moins que les taux du marché.

La météo des taux de Cafpi donne un aperçu des nouveaux barèmes des banques reçus en avril. Ces taux sont ceux qui seront proposés par Cafpi à sa clientèle en ce début de mois.

En ce mois d’avril, les taux évoluent peu par rapport au mois dernier. Si en mars, les taux effectivement pratiqués s’affichaient à 0,87% sur 10 ans, 1,12% sur 15 ans, 1,38% sur 20 ans et 1,63% sur 25ans, Cafpi a obtenu pour avril des taux pouvant atteindre 0,77% sur 10 ans, 1,05% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,30% sur 25 ans, soit en moyenne 0,40% de moins que les taux du marché.

Vers une reprise de l’activité ?

Depuis le début de l’année, la production de crédits immobiliers est atone. Mais des signes de reprise semblent vouloir poindre. « Alors qu’en janvier, notre production était inférieure de 30% à celle de janvier 2017, nous sommes aujourd’hui à -10% par rapport à il y a 1 ans », précise Laurent Desmas, Président du Directoire de Cafpi. « Nous envisageons de faire mieux que 2017 à partir du mois de mai ».

Cette courbe, inversée par rapport à l’an dernier s’explique par la différence de conjoncture entre les deux périodes. Début 2017, le marché bénéficiait de l’euphorie de la fin 2016 et les premiers signes de baisse étaient apparus au moment de l’élection présidentielle, en mai. « Cette année, l’évolution de la demande est très différente. Moribonde en début d’année après les annonces du gouvernement, la reprise est doucement de retour », ajoute-t-il.

Une envie de devenir propriétaire plus forte que les aléas du marché

Si les différentes annonces du gouvernement lors de la Loi de Finances 2018 ont malmené le marché, l’appétence des particuliers est, elle, très forte. « Les salons immobiliers font le plein de public, et les courtiers sont très sollicités par les candidats à l’accession à la propriété », remarque Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

Les freins à cette volonté de devenir propriétaires n’ont cependant pas manqué ces derniers mois. Baisse et recadrage des aides (APL Accession, PTZ…) ont conduit à la désolvabilisation des primo-accédants les plus modestes, qui se trouvent contraints de trouver de nouvelles solutions pour prétendre à l’achat d’un bien immobilier. Ainsi pour devenir propriétaire, les primo-accédants ont plus emprunté et sur plus longtemps en mars qu’en février (201 256 € sur 240 mois contre 200 757 € sur 236 mois.

De nouveaux produits pour répondre à la demande

Les primo-accédants ont bien compris que pour compenser une partie de leur pouvoir d’emprunter, ils allaient devoir s’endetter plus. C’est dans ce sens, qu’une banque propose des prêts immobiliers sur 35 ans. « Malgré le coût élevé d’un tel prêt, il permet d’emprunter aujourd’hui 50 000 € de plus que sur 25 ans » indique Philippe Taboret.

Si, comme l’envisage le gouvernement, les aides disparaissaient définitivement, l’ensemble des établissements bancaires devront adapter leurs offres en proposant des durées plus longues, afin de répondre à la demande et de remplir leurs objectifs de production.

Qu’espérer pour les prochains mois ?

Les taux restent pour le moment globalement stables. « Mais l’ensemble des indicateurs laissent présager qu’ils finiront par repartir à la hausse », poursuit Philippe Taboret. « Il faudra donc trouver de nouvelles solutions pour répondre à la demande ». L’ensemble des acteurs sont prêts à aider les particuliers à devenir propriétaires.

12 avril 2018

Loi ELAN : La FNAIM demande une prolongation de la concertation avec les parlementaires

Suite à la récente présentation de la Loi ELAN, la FNAIM, 1er syndicat des professionnels de l’immobilier en France et en Europe, constate, après avoir soumis 34 propositions lors de la conférence de consensus en février, que certaines mesures – la lutte contre les recours abusifs, la simplification des règles d’accessibilités ou encore les mesures permettant aux territoires de se développer dans de meilleures conditions –répondent à de réels besoins. Pourtant, concernant le secteur privé du logement, elle reste sur ses gardes sur un certain nombre de points fondamentaux qu’elle préfèrerait voir évoluer.

La suppression de la mention manuscrite dans l’acte de cautionnement : une satisfaction
Cette proposition faite par la FNAIM a été retenue par le gouvernement. « Nous éprouvons un sentiment de satisfaction au sujet de l’acceptation de notre proposition concernant la suppression de la mention manuscrite dans l’acte de cautionnement », indique Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM. « Nous avons eu un impact sur la rédaction du projet de loi » ajoute-t-il, « L’objectif étant évidemment pour la FNAIM de fluidifier et sécuriser au maximum le parcours de nos clients dans l’accession au logement privé locatif.»

Une extension risquée de l’encadrement des loyers
Contrairement à ce qui a été dit par le Gouvernement au cours des derniers mois, le texte consacre la faculté d’étendre l’encadrement des loyers dans tous les territoires tendus, par secteur, en en transférant l’initiative à des élus locaux. « Il s’agit là d’une véritable souplesse utilisable comme marqueur politique par les élus locaux, indépendamment de la réalité économique du logement. Ce que l’on risque en proposant aux acteurs économiques du logement une formule combinant règlementation et encadrement, c’est qu’ils répondent par l’usage de plateformes de location de courte durée qui affaiblit l’offre locative traditionnelle ! » déplore Jean-Marc TORROLLION.

Un bail mobilité à ajuster pour rassurer les propriétaires
La FNAIM est favorable au bail mobilité, l’une des promesses de campagne du Président Macron. Selon Jean-Marc TORROLLION, « le texte du bail mobilité n’est pas foncièrement mauvais, il devait cependant être revu dans sa rédaction qui reste floue concernant la fin du bail ». La Fédération a ainsi obtenu le soutien d’associations de locataires, souhaitant éviter que le contrat arrivé à échéance puisse être tacitement reconduit en bail classique.

Un bail numérique dont les objectifs sont à préciser
La FNAIM craint que le bail numérique ne permette l’émergence d’une plateforme publique éditant les baux pour collecter l’ensemble des données liées aux loyers. Elle s’y refuse et a pris les devants en lançant sa propre plateforme de signature électronique afin que le secteur privé ne soit pas en reste. « C’est comme si l’État se mettait en concurrence directe avec notre profession. J’espère que ce n’est pas la volonté du Gouvernement, les bases de notre collaboration devant être écrites dans un climat de confiance » rappelle le Président de la Fédération.

Réforme de la copropriété : le recours par voie d’ordonnance dénoncé
Le texte révèle que le Gouvernement n’a pas renoncé à réformer la copropriété par voie d’ordonnances. « 10 millions de propriétaires font confiance à un régime juridique éprouvé ! Nous approuvons la volonté de rassembler tous les textes dans un code unique, mais nous – qui gérons 95% de ce marché –souhaitons participer activement à la réforme sur la base de 4 principes : la défense du droit de propriété, l’introduction des nouvelles technologies, les enjeux énergétiques et les enjeux sociétaux. » affirme le Président de la Fédération.

CNTGI et protection du titre d’agent immobilier : transformer le renoncement en une opportunité pour notre profession
La FNAIM n’approuve pas la proposition du Gouvernement de réduire le CNTGI à sa version d’origine de la loi ALUR, en supprimant la personnalité morale et la commission de contrôle. Elle propose qu’une compétence spécifique en copropriété lui soit dévolue.
Tirant les conséquences de ce qui précède, la FNAIM entend obtenir la protection du titre d’agent immobilier dans la cadre de la loi Hoguet. « L’objectif de cette protection du titre d’agent immobilier est de garantir une meilleure compréhension de nos compétences par les porteurs de projets immobiliers et de permettre aux associations de consommateurs comme aux syndicats professionnels d’agir sur le terrain règlementaire et déontologique.» défend Jean-Marc TORROLLION.

Critique de l’extension de la compétence des ESH* et OPH*
La FNAIM est critique au sujet de cette mesure. « Cette volonté de diversification n’est pas justifiée à un moment où le recentrage sur son domaine de compétence est plus que jamais à l’ordre du jour. » conclut Jean-Marc TORROLLION.

*Entreprises Sociales pour l’Habitat / Offices Publics de l’Habitat

11 avril 2018

En lésant les primo accédants, la loi Elan brise la dynamique du marché

Cafpi alerte le gouvernement sur une possible crise de l’accession à la propriété. D’ores et déjà, le courtier en prêts immobiliers et en assurances observe les effets au quotidien de l’arrêt des aides APL dans le neuf et du recadrage du PTZ. Un dérèglement plus généralisé du marché peut s’enclencher, au moment où les taux remontent, alors que l’optimisme des Français reste fragile. Face à la perte de pouvoir d’achat prévisible, l’allongement des durées d’emprunt est plus que jamais d’actualité.

« Sans primo accédants, pas de dynamisme du marché », prévient Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Or qu’observe-t-on depuis le début de l’année ? Un recul très net de cette population parmi les dossiers de demandes de prêts. Chez Cafpi, leur proportion était en hausse constante jusqu’à l’année dernière. Sur le premier trimestre, elle a baissé de 15%, passant de 60% en décembre 2017 à 45% en mars 2018.

Entretemps, la suppression de l’APL dans le neuf est entrée en vigueur. Et l’on attend les restrictions apportées dans l’ancien. Un arrêté ministériel doit en effet paraître, qui limitera les aides à certaines zones. Il viendra s’ajouter au recadrage apporté au prêt à taux zéro. Les effets de ces mesures sur le budget de nombreux ménages aux ressources limitées sont déjà calculés. Ils font bondir le taux d’endettement.

Près de 50 000 projets, qui étaient réalisables en 2017, sont actuellement compromis. S’ils ne se font pas, l’Etat aura perdu 5 milliards d’euros de recettes fiscales, sans compter les pertes de taxe foncière et de taxe d’aménagement (pour la construction de maisons individuelles) payées par les particuliers, ainsi que les différentes taxes dues par les promoteurs.

Remontée des taux en pente douce : Ces mesures gouvernementales sont décidées au moment où les taux d’intérêt remontent en pente douce, comme le fait observer l’étude Xerfi réalisée pour Cafpi. Une perte de pouvoir d’achat aurait de toute façon été observée. Elle s’accentuera du fait de la nouvelle politique du gouvernement en matière de logement. D’ores et déjà, aux taux actuels, il faut une vie entière d’épargne pour devenir propriétaire. Pour que cette ambition demeure possible, il faut envisager un allongement de la durée des emprunts.

En effet, à mensualités inchangées sur une durée de vingt ans, un emprunteur perdra 8,90% de capacité d’emprunt, du fait de l’interaction des lois et de la conjoncture. « Pour pouvoir eménager dans le bien qu’il convoite, un foyer devra envisager son projet sur des durées de remboursement de vingt, trente, voire trente-cinq ans », précise Philippe Taboret.

La loi Elan ? Jamais entendu parler !

Le tiers des personnes interrogées lors de la dernière étude Ifop pour Cafpi souhaitent devenir propriétaires au cours des cinq prochaines années (elles sont précisément 34% contre 28% lors de la précédente enquête). Leur motivation principale est le sentiment de sécurité que cela procure. Mais elles sont toujours 64% à trouver la démarche difficile, et ce chiffre ne devrait pas s’améliorer quand elles auront précisément connaissance de ce que leur réserve la loi Elan. Pour l’instant, 85% des personnes interrogées n’en ont même pas entendu parler.

La mobilité, une solution ?

Nul doute que dans les jours qui viennent, les Français auront d’autres priorités que de se renseigner sur ce texte. Ils auront plutôt le regard rivé sur les horaires de départs des trains. Ces événements ont en général un effet collatéral : ils accélèrent la réflexion sur de nouveaux comportements de vie, tels que le recours au télétravail. Aujourd’hui, 16,7% des Français télétravaillent plus d’une journée par semaine, « dont 64% depuis leur domicile », indique Laurent Desmas, Président du Directoire de Cafpi.

« Ces sujets ont une double résonance chez Cafpi. Ils changent en effet la nature des attentes des particuliers, mais aussi celles des collaborateurs », poursuit-il. La mobilité permet aujourd’hui de compenser la baisse du pouvoir d’achat immobilier et de mieux répondre aux attentes des salariés. « Un collaborateur de Cafpi a aujourd’hui la possibilité, pour 200 000 €, d’acheter 24m² à Paris, 67m² à Sainte-Geneviève-des-Bois ou 87m² à Espelette, tout en conservant le même travail », souligne Laurent Desmas. L’entreprise peut aujourd’hui s’adapter aux envies de ses salariés, leur offrant un autre mode de vie, tout en en profitant. Les télétravailleurs sont plus efficaces (+22%) et travaillent plus longtemps (+2,5%). « C’est une solution gagnant-gagnant, qui ne peut qu’être bénéfique à chacun », conclut-il.

09 avril 2018

Knight Frank dresse le bilan du marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise au 1er trimestre 2018

« Effet de saisonnalité oblige, le ralentissement de l’activité par rapport à la fin de l’an passé était attendu. Son ampleur est d’autant plus importante qu’un pic exceptionnel avait été atteint au 4e trimestre 2017. Ce début d’année n’en est pas moins positif et augure bien du reste de 2018, dans un contexte de croissance économique soutenue et de très bonne tenue des marchés locatifs » indique Vincent Bollaert, Directeur du département Investissement chez Knight Frank France.

La baisse de 29 % sur un an du nombre total de transactions apporte un petit bémol à cette analyse globalement optimiste. La progression des volumes investis tient en effet avant tout au dynamisme des grandes opérations. Ainsi, 12 transactions supérieures à 100 millions d’euros ont été recensées au 1er trimestre 2018 (contre 8 seulement au 1er trimestre 2017), pour un volume de près de 2,2 milliards d’euros représentant 55 % de l’ensemble des montants engagés en France. Ces grandes opérations ont, logiquement, quasiment toutes été réalisées en Ile-de-France : « 11 des 12 transactions de plus de 100 millions d’euros recensées depuis janvier ont porté sur des actifs situés en région parisienne. Avec 3,1 milliards d’euros, toutes tailles d’opérations et tous types d’actifs confondus, les volumes investis en Ile-de-France progressent de 22 % sur un an et concentrent 78 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone » précise Vincent Bollaert.

D’autres grandes opérations alimenteront les volumes au cours des prochains mois. Plusieurs cessions de portefeuilles sont notamment attendues, après celles déjà réalisées au 1er trimestre 2018 et qui n’ont représenté que 9 % de l’ensemble des montants engagés en France sur la période.

BUREAUX : UN 1ER TRIMESTRE TRÈS PARISIEN
3,1 milliards d’euros ont été investis sur le marché français des bureaux au 1er trimestre 2018, soit 78 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. La hausse des volumes est de 18 % par rapport au 1er trimestre 2017, qui n’avait enregistré que sept opérations de bureaux supérieures à 100 millions d’euros contre dix depuis le début de 2018. Si quelques transactions significatives ont été recensées en régions (« Docksite » à Lyon, « Le Corail » à Marseille), l’activité s’est, comme de coutume, principalement concentrée en région parisienne. Ainsi, 2,7 milliards d’euros ont été investis en bureaux en Ile-de-France depuis janvier, dont 62 % sur des opérations supérieures à 100 millions.

Les investissements du trimestre se sont concentrés dans Paris intra-muros, hors quartiers d’affaires en particulier. Parmi les opérations les plus significatives, Blackstone a cédé l’ensemble « Coeur Marais / Fhive » (Paris 3e) à Generali et acquis « Chapelle International » (Paris 18e) auprès de Linkcity, Emerige a vendu à TH Real Estate le projet « Morland Mixité Capitale » (Paris 4e), lauréat en 2016 du concours « Réinventer Paris », et Commerz Real a cédé à Union Investment les 16 000 m² d’« Euro Alsace » (Paris 10e). Une telle polarisation de l’activité ne doit rien au hasard. « Le dynamisme du marché locatif, la qualité des actifs concernés – produits core de quartiers centraux ou projets mixtes à construire – et la tendance croissante des utilisateurs à privilégier l’est de la capitale permettent aux investisseurs d’anticiper de solides hausses de loyer, confortant ainsi leur choix d’élargir leur stratégie au-delà des quartiers d’affaires traditionnels » explique Vincent Bollaert.

Paris QCA (23 % des volumes investis en bureaux en France) et La Défense (3 %) ont en revanche connu un 1er trimestre 2018 assez calme, avec un nombre limité de grandes transactions : trois dans le QCA, où CBRE Global Investors a notamment acquis pour près de 300 millions d’euros un immeuble mixte situé place du Marché Saint-Honoré, et une seule à La Défense où Carlyle a cédé la « Tour Aurore » à Aermont, qui la restructurera. Enfin, à l’exception de rares grandes opérations – comme « Dock en Seine » à Saint-Ouen cédé par Gecina et « Green Walk » à Suresnes cédé par AXA IM et NBIM – l’activité a été relativement faible en 1ère et 2e couronnes, et principalement concentrée sur un nombre limité de transactions inférieures à 50 millions d’euros.

Les prochains mois pourraient voir un rééquilibrage géographique du marché de l’investissement. Quelques grandes transactions doivent notamment être finalisées dans le secteur de la 1ère Couronne Nord, Saint-Ouen et Saint-Denis continuant ainsi de s’affirmer comme des incontournables du marché des bureaux d’Ile-de-France. La hiérarchie des différents pôles tertiaires ne sera pas pour autant bouleversée. Près d’une dizaine d’actifs d’un montant supérieur à 100 millions d’euros sont d’ores et déjà sous promesse ou sous exclusivité à Paris (dont six dans le QCA), tandis que plusieurs transactions significatives sont également attendues dans le Croissant Ouest (comme le « M Campus », en cours de cession à PGIM Real Estate).

LA PRUDENCE DES INVESTISSEURS PÈSE SUR LE MARCHÉ DES COMMERCES
« 564 millions d’euros ont été investis en commerces en France depuis le début de 2018, soit un niveau quasi équivalent à celui du 1er trimestre 2017 » annonce Antoine Grignon, directeur du département Commerces chez Knight Frank France. Le marché des commerces représente 14 % des montants engagés en immobilier d’entreprise au 1er trimestre 2018, en très légère baisse par rapport aux 15 % enregistrés sur l’ensemble de 2017. « La part des commerces est quasiment identique à celle de l’an passé, mais elle tient à un nombre très limité de grandes transactions. Pénalisé par un manque d’offres prime, le marché des commerces continue aussi de souffrir de la prudence marquée des investisseurs à l’égard d’une typologie d’actifs profondément ébranlée par l’évolution des modes de consommation et les exigences de rentabilité des enseignes » explique Antoine Grignon.

Si les engagements réalisés sur ce segment de marché ne portent pas uniquement sur des produits core, l’aversion au risque des investisseurs continue de jouer en faveur des rues commerçantes. Au total, ce sont 332 millions d’euros qui ont été investis au 1er trimestre 2018 sur des actifs de pied d’immeuble, soit 59 % de l’ensemble des montants engagés sur le marché français des commerces. Parmi les cessions d’actifs unitaires les plus significatives figurent l’acquisition par un privé de l’immeuble abritant le magasin « & Other Stories » du 277 rue Saint-Honoré, l’achat par BMO REP de la boutique « Ermenegildo Zegna » du 50 rue du Faubourg Saint-Honoré ou encore la cession par Vastned du 45-55 rue Saint-Jean, artère n°1 de Nancy, qui abrite notamment un « H&M ». Mais l’activité du marché des rues commerçantes ne se réduit pas aux seuls flagships. Les investisseurs privilégient également le segment de la proximité, généralement considéré comme plus résilient ; une tendance récemment illustrée par la cession à Novaxia d’un portefeuille de quatre magasins « Monoprix » d’Ile-de-France pour plus de 100 millions d’euros, ou l’acquisition en VEFA, par Héraclès Investissement, d’un ensemble de commerces de pied d’immeuble à Bagnolet.

Sur le segment des centres commerciaux, l’activité a marqué une pause après un second semestre 2017 marqué par la cession de plusieurs sites de grande taille comme « Saint-Sébastien » à Nancy, « Polygone Riviera » près de Nice ou « Place des Halles » à Strasbourg. Cette typologie d’actif représente 36 % des sommes engagées sur le marché français des commerces depuis janvier, soit environ 200 millions d’euros dont une seule grande transaction (« Grand Vitrolles », cédé à Carmila). Le segment des centres commerciaux, qui est sans doute le plus pénalisé par la prudence des investisseurs, pâtit aussi de l’absence d’actifs exceptionnels disponibles à la vente malgré la mise sur le marché de quelques ensembles qualitatifs d’envergure. Le segment des parcs d’activités commerciales, qui était nettement monté en puissance ces dernières années, a également marqué un coup d’arrêt. Ce ralentissement doit pourtant plus au timing des transactions et au manque d’offres prime qu’à une faiblesse structurelle du modèle, encore prisé des investisseurs.

TYPOLOGIES D’INVESTISSEURS : BIS REPETITA
Les investisseurs français ne représentent « que » 55 % des montants engagés depuis le début de l’année, contre 69 % sur l’ensemble de 2017. Leur recul est à relativiser puisqu’ils restent majoritaires. L’année 2017 avait en outre commencé sur les mêmes bases, quelques opérations significatives gonflant la part des investisseurs étrangers avant que la tendance ne s’inverse au fil des mois. A l’origine de six des 12 transactions supérieures à 100 millions d’euros, ces derniers ont ainsi concentré 45 % des volumes investis dans l’Hexagone au 1er trimestre 2018. A l’origine d’une des plus grandes transactions du début de 2017 (l’acquisition de « Grand Central » dans le 8e), Union Investment s’est encore distingué au 1er trimestre 2018 avec l’achat d’« Euro Alsace » dans le 10e pour un peu moins de 200 millions d’euros. Mais ce sont les Nord-Américains et les Britanniques qui ont concentré la plus grande part des volumes investis en France par des investisseurs étrangers depuis janvier, soit 71 % principalement dédiés aux actifs de bureaux (TH Real Estate, acquéreur de « Morland Mixité Capitale », etc.) ou d’entrepôts (Carlyle, acquéreur d’un portefeuille d’entrepôts auprès de CBRE Global Investors, etc.).

Reflétant le poids important des étrangers, la répartition par typologie d’acteurs place les fonds d’investissement en tête. Toutes nationalités confondues, ils représentent 41 % des sommes engagées dans l’Hexagone au 1er trimestre 2018, et devancent les OPCI/SCPI (21 %), dont la part est nettement en deçà de celle enregistrée sur l’ensemble de 2017 (36 %). Enfin, assureurs et mutuelles complètent le podium grâce notamment à l’acquisition par Generali de l’ensemble de bureaux « Coeur Marais / Fhive » dans le 3e arrondissement.

TAUX : HAUSSES EN VUE ?
Avec une fourchette maintenue, depuis la mi-2016, entre 3,00 et 3,25 %, le taux prime des bureaux du QCA reste à son point bas historique. La compression se poursuit dans d’autres quartiers de la capitale, les acquisitions de Coeur Marais et d’Euro Alsace ayant notamment acté de nouvelles références de taux. Si la tendance est à la stabilité dans la plupart des autres pôles tertiaires d’Ile-de-France, les cessions à venir d’actifs unitaires de grande envergure pourraient toutefois faire ressortir une légère hausse des taux. Une pression à la hausse n’est pas non plus à exclure sur le segment des centres commerciaux (3,75 %) et des parcs d’activités commerciales (4,75 %), toujours caractérisé cela dit par une absence de transactions prime. Les taux des boutiques les mieux situées de la capitale restent quant à eux à leur niveau plancher, compris entre 2,75 et 3,00 %. Enfin, les taux prime de la logistique subissent une nouvelle pression baissière les faisant passer sous les 5 %.

La tendance des investisseurs à diversifier leur portefeuille tout en optimisant les rendements ne s’est pas pour l’instant démentie. Si les actifs core ont représenté 52 % des volumes investis au 1er trimestre 2018 en Île-de-France, cette part, équivalente à celle de 2017, est nettement inférieure à celle de 2016 (66 %). Encouragés par l’embellie économique de la France, le dynamisme du marché locatif et la pénurie d’actifs prime, les investisseurs se positionnent ainsi davantage sur des biens à valoriser et offrant des rendements potentiellement plus élevés. Cette tendance devrait se prolonger en 2018, même si la normalisation des politiques monétaires complique les prévisions d’évolution des taux de rendement. Si la Fed a rehaussé ses taux directeurs, jugeant l’économie américaine suffisamment solide pour ne plus être soutenue par des rachats d’actifs, la situation diffère toutefois en Europe. Ainsi, la BCE n’annonce pas de resserrement monétaire avant 2019. En outre, la correction des taux devrait rester limitée ce qui, conjugué à une volatilité boursière accrue, dessine des perspectives toujours favorables au compartiment immobilier.

CONCLUSION
L’actualité récente pourrait dessiner un futur plus incertain, sur fond de volatilité accrue des places boursières, de normalisation des politiques monétaires et de risque de conflit économique mondial. Les mesures touchant à la fiscalité du patrimoine (IFI), la nouvelle convention fiscale entre la France et le Luxembourg et l’évolution de la collecte des OPCI/ SCPI soulèvent aussi des interrogations à l’échelle du marché français.

Après une excellente année 2017, la solidité retrouvée de l’économie française et la hausse des sommes engagées depuis janvier dans l’Hexagone incitent toutefois à l’optimisme. Le dynamisme du marché locatif des bureaux d’Ile-de-France, dont l’activité a atteint au 1er trimestre 2018 son niveau le plus haut depuis 2007, conforte en outre les investisseurs quant à leurs anticipations de hausse des loyers après des années de modération des valeurs. Dans ce contexte, « les performances du marché français de l’investissement resteront solides en 2018 avec des volumes qui, compte-tenu de l’acquis du 1er trimestre et des opérations en cours, pourraient dépasser les 20 milliards d’euros pour la cinquième année consécutive » indique Vincent Bollaert.

05 avril 2018

AIDER A LA TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS : NOVAXIA PROPOSE D’ALLER PLUS LOIN

Le projet de loi ELAN, présenté aujourd’hui en Conseil des Ministres, comprend de nombreuses mesures favorables à la transformation de bureaux en logements. Pour Joachim Azan, Président de Novaxia, société d’investissement spécialisée dans la transformation urbaine : « Ces mesures vont dans le bon sens et devraient permettre la création de logements en rénovant des immeubles devenus obsolètes. Mais la réflexion sur ce sujet doit porter plus loin et le financement de cette solution doit également être abordé».

Financer la transformation urbaine


L’Ile-de-France compte 53 millions de m² de bureaux, la moitié date des années 80. « Près de 26 millions de m² de bureaux ont aujourd’hui entre 30 et 40 ans en Ile-de-France, leur obsolescence est un gisement important pour répondre à la demande toujours croissante de logements », indique Joachim Azan. Reste une question, comment financer ces opérations ? « Si le gouvernement a pris, dans le projet de loi ELAN, des mesures favorables à la transformation de bureaux, le financement de ces opérations reste pour le moment oublié. La solution serait de drainer l’épargne vers la transformation urbaine », ajoute-t-il.

Il serait opportun de bâtir un outil de collecte de l’épargne des ménages dédié au financement des opérations de transformation urbaine. Pourquoi l’État n’inventerait-il pas un « plan d’épargne urbain » (PEU) comme il a imaginé un « plan d’épargne en actions » (PEA) ? Un tel véhicule financier aurait toutes les vertus. Il donnerait aux entreprises de la filière immobilière les moyens de transfigurer l’urbanisme de notre pays. « La métropolisation du territoire et les enjeux environnementaux obligent aujourd’hui les collectivités à stopper l’étalement urbain et à transformer la ville sur elle-même », explique Joachim Azan, Président de Novaxia.

Réaliser un suivi régulier


La transformation de bureaux en logements est l’activité historique de Novaxia. En 10 ans, l’entreprise a créé près de 60 000 m² de logements soit près de 800 appartements. Sa spécificité ? Novaxia conserve les actifs et les transforme quand la plupart des acteurs préfère démolir le bâtiment initial. Lors de ces opérations, Novaxia a été confronté aux freins que pouvaient connaître ce type d’opérations. « Transformer un immeuble de bureaux en logements coûte aujourd’hui entre 20 et 25% plus cher que la construction neuve », précise Joachim Azan. En permettant la densification, avec une augmentation de la constructibilité des immeubles de logements issus de la transformation de bureaux et en exonérant ces opérations de logements sociaux dans les zones non carencées, le gouvernement améliore l’équation économique de ce type d’opérations. Ainsi, d’autres acteurs vont pouvoir développer une telle démarche et participer activement à l’objectif ambitieux de 10 000 logements supplémentaires, issus de la transformation, créés d’ici 2020. Raison pour laquelle Novaxia se propose de mettre en place un baromètre de suivi de ces opérations de transformations de bureaux en logements.

Novaxia, un acteur historique de la transformation de bureaux en logements


Novaxia a récemment créé la Foncière de la Transformation Urbaine, destinée à anticiper l’obsolescence et favoriser à moyen terme la transformation de bureaux en logements. « Via la Foncière de la Transformation Urbaine, nous achetons des actifs encore occupés mais qui ne vont plus convenir au marché parce qu’ils ne répondent pas aux nouvelles exigences que ce soit en matière de nouvelles technologies, d’usages… Nous les transformons en lieux contemporains, modulables, adaptés aux nouveaux enjeux urbains » conclut Joachim Azan.