Immobilier haut de gamme à Bordeaux : une demande en hausse constante

Destination favorite des Français, Bordeaux attire une jeune population active, qui souhaite profiter de sa qualité de vie. La ville séduit notamment de nombreux cadres parisiens désireux de profiter de son dynamisme économique et de son environnement.

Bordeaux, ville préférée des Français au renouveau urbain salué, est la locomotive du Sud-Ouest. Toute la région profite de son dynamisme. Boostée par la nouvelle ligne à grande vitesse, l’économie bordelaise est en plein essor. « Dans un tel contexte, la demande pour l’immobilier haut de gamme ne cesse de croître », Aymeric Sabatié-Garat, Directeur de BARNES Bordeaux., implanté à Bordeaux depuis 2013.

Un marché porté par les Parisiens

Destination favorite des Français, Bordeaux attire une jeune population active, qui souhaite profiter de sa qualité de vie. La ville séduit notamment de nombreux cadres parisiens désireux de profiter de son dynamisme économique et de son environnement.

Un marché restreint, mais en développement

Aujourd’hui, le nombre de biens haut de gamme reste limité sur la ville. La clientèle recherche principalement des maisons situées à l’ouest, proches des parcs et des écoles, et des appartements de l’hyper centre, principalement autour du Triangle d’Or, et des quais.

Des prix à la hausse

Face à la rareté des biens de prestige proposés, les prix sont clairement orientés à la hausse en centre-ville et en périphérie. En un an, les prix immobiliers ont augmenté de 15 % pour atteindre 6000 €/m² en moyenne dans les quartiers hypercentraux recherchés. « Cette hausse devrait se poursuivre dans les mois qui viennent, sans pour autant créer une bulle immobilière, la métropole bordelaise continuant de créer de nouveaux emplois et d’attirer de plus en plus d’entreprises », indique Aymeric Sabatié-Garat.

Immobilier résidentiel de luxe : Paris connait un regain d’intérêt auprès des investisseurs

Parmi les 13 villes étudiées, Paris se démarque par une perspective d’augmentation saine des prix de 9 %.

Sur les dix dernières années, les principaux marchés mondiaux de l’immobilier résidentiel ont connu plusieurs vagues d’investissements importants. Après la crise financière mondiale, les places fortes comme Londres, New York et Miami ont eu la préférence des investisseurs, qui ont privilégié pour leurs fonds les marchés refuges tels que l’immobilier de luxe, largement en tête des catégories d’actifs pour la clientèle fortunée et les investisseurs.

Avec la hausse prévisible des mesures de stimulation de l’économie et des taux d’intérêt, les dix prochaines années verront l’amorce d’une nouvelle phase de croissance plus mitigée, conduisant les investisseurs à favoriser les environnements à risque moins élevé et à la génération de revenus plutôt qu’à la croissance du capital.

Les prévisions des experts Knight Frank pour 2018

Parmi les 13 villes étudiées, Paris se démarque par une perspective d’augmentation saine des prix de 9 %. La capitale française bénéficie de l’embellie économique de la zone euro et des effets du Brexit. Paris tire son épingle du jeu et connait un regain d’intérêt auprès des investisseurs mondiaux, tout particulièrement ceux des Etats-Unis, du Moyen-Orient et de l’Europe.

Dubaï devrait connaitre une croissance modeste en 2018, après une performance moindre lors du dernier cycle du marché. Les investissements du gouvernement dans l’économie et les infrastructures en vue de l’Expo 2020 contribuent à créer de l’emploi, avec pour effet d’accroitre la demande.

Grâce à une demande continue en provenance de la Chine continentale, Hong Kong devrait enregistrer la plus forte croissance parmi les principaux marchés asiatiques urbanisés en 2018, avec une inflation de 7% sur l’année.

Selon nos experts, les marchés de Singapour (5%) et Genève (3%) ont des chances de connaitre la plus belle amélioration de 2018. Après des années de marasme, le marché de l’immobilier résidentiel de luxe singapourien pourrait reprendre des couleurs si la confiance se rétablit. Genève, non accessible aux acquéreurs non-résidents, offre un environnement sûr, respectueux de la vie privée et un système scolaire inégalé, faisant de la ville l’une des destinations privilégiées des familles fortunées désireuses de changer de lieu de vie.

En ce qui concerne le centre de Londres, les experts Knight Frank prévoient une quasi-stabilité des prix, avec une croissance marginale de 0,5% en 2018, ce qui établira la hausse globale de ces 5 dernières années à 13,1%. Alors que les fortunes londoniennes subiront toujours les évolutions du régime d’imposition et les fluctuations de la livre sterling, le Brexit et ses effets sur l’emploi resteront des enjeux capitaux à surveiller. L’incertitude sur ce point central pousse les analystes Knight Frank à limiter leurs attentes en matière de hausse de prix pour l’année à venir. Ils estiment toutefois que la récente chute des prix facilitera une reprise déjà amorcée des transactions, qui ont atteint leur niveau le plus bas en 2016.

En Amérique du Nord, Los Angeles maintiendra probablement sa dynamique haussière (3% en 2018), conséquence de la tension entre l’offre et la demande. Les marchés de luxe de New York et Miami subissent encore les répercussions du volume élevé de biens sur le marché et risquent d’être confrontés à la même situation que Londres, avec une quasi-stagnation en 2018.

Vancouver est la seule ville pour laquelle Knight Frank prévoit une baisse des prix en 2018, même si celle-ci sera relativement marginale avec un recul de seulement 2,5%. Cette situation s’explique par l’introduction d’une taxe visant les acheteurs étrangers, à laquelle s’ajoute un contrôle plus strict de la Chine sur ses mouvements de capitaux.

Annulation du dispositif d’encadrement des loyers à Paris, ERA Immobilier fait le point

Les arrêtés d’encadrement des loyers à Paris, pris en application de la loi ALUR, ont été annulés par le tribunal administratif en date du 28 novembre 2017. Le dispositif issu de la loi ALUR concernant l’encadrement des loyers parisiens, qui concernait depuis le 1er aout 2015 les logements vides et meublés loués à titre de résidence principale ne s’applique donc plus.

Les arrêtés d’encadrement des loyers à Paris, pris en application de la loi ALUR, ont été annulés par le tribunal administratif en date du 28 novembre 2017.

Le dispositif issu de la loi ALUR concernant l’encadrement des loyers parisiens, qui concernait depuis le 1er aout 2015 les logements vides et meublés loués à titre de résidence principale ne s’applique donc plus.

Toutefois, le Gouvernement ayant décidé de faire appel de cette décision, la question se pose concernant le dispositif légal applicable.

En outre, le Gouvernement demandera probablement un sursis à exécution pour la ville de Paris* afin que l’encadrement des loyers soit rétabli jusqu’à la décision finale de la cour d’appel. Il a jusqu’au 28 janvier 2018 pour formuler cette demande.

Dans l’attente d’un éventuel retournement, la conséquence actuelle pour les bailleurs et locataires parisiens dépend de la date de conclusion du contrat de location

Baux conclus entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017 (période d’encadrement des loyers)

Le montant de loyer étant fixé par contrat, rien ne change, le bailleur ne peut augmenter unilatéralement le loyer.

Au moment du renouvellement du bail, le loyer pourra être augmenté sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), sous réserve d’évolution de la réglementation d’ici là.

Baux conclu à compter du 29 novembre 2017

Il n’y a plus d’encadrement des loyers.

S’il s’agit d’une première mise en location :
le loyer est libre.

S’il s’agit d’une relocation :

Principe :

Le dispositif d’encadrement des loyers à la relocation qui s’applique depuis le 1er aout 2012 aux communes situées en zones tendues doit être respecté : le précédent loyer doit être mentionné dans le bail et ne peut être augmenté au-delà de l’évolution de l’IRL.

Exceptions :

Le loyer sera libre:

Si le logement n’était pas loué depuis plus de 18 mois
ou si des travaux d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer ont été réalisés dans les 6 derniers mois

L’augmentation est possible, mais encadrée :

si l’ancien loyer était manifestement sous-évalué ou n’a pas été révisé au titre des 12 mois précédents
ou, si depuis le départ de l’ancien locataire, des travaux d’amélioration ont été réalisés d’un montant égal à la moitié des loyers de la dernière année.

*Le Gouvernement qui avait jusqu’au 15 décembre pour faire la demande de sursis à exécution à Lille, a attendu le 12 décembre pour la déposer

Le Groupe Gambetta développe sa gamme de services clients assurance-revente, livraison, emménagement et suivi

Le Groupe Gambetta a créé 3 packs clients, qui seront mis en place à partir du 1er janvier prochain, afin de les aider à s’installer dans leur nouveau logement en toute sérénité

Pour le Groupe Gambetta, les clients sont plus que des clients puisqu’ils deviennent des coopérateurs en s’associant au capital de la société. Dans cet objectif, le Groupe Gambetta a créé 3 packs clients, qui seront mis en place à partir du 1er janvier prochain, afin de les aider à s’installer dans leur nouveau logement en toute sérénité. Proposés au cas par cas, en fonction des programmes, ces packs concernent : l’assurance-revente, l’emménagement et le suivi.

La sécurité face aux accidents de la vie

Acheter un bien immobilier est un engagement sur le long terme. Mais les acquéreurs ne sont pas à l’abri des accidents de la vie qui peuvent remettre en cause une acquisition ou nécessiter la vente rapide du logement. C’est pourquoi le Groupe Gambetta proposera à titre gracieux une garantie revente sur deux têtes. Mise en place pour 9 ans (5 ans dans le cas d’un achat en résidence principale), elle couvre le décès accidentel, l’invalidité absolue définitive suite à un accident, le divorce et la rupture de PACS, la perte d’emploi, la liquidation judiciaire pour les travailleurs non-salariés, la mutation professionnelle et les naissances multiples (dans le cas de l’acquisition de la résidence principale). Elle prendra en charge la différence entre le prix de revente et le prix de revient à concurrence de 20% du prix de revient, dans la limite de 30 000 €.

Emménager en toute sérénité

Pour emménager en toute sérénité, le Groupe Gambetta proposera un accompagnement avec, par exemple, la négociation d’offre de services auprès de déménageurs, cuisinistes ou magasins d’ameublement.

Un nouveau logement peut également vouloir dire nouvelle ville ou nouveau quartier. Le Groupe Gambetta souhaite mettre en relation les acquéreurs avec les services de la ville avant leur emménagement afin de faciliter leur arrivée sur la commune pour mieux les intégrer au tissu local. Pour ce faire, le Groupe Gambetta organisera des rencontres avec les communes afin de leur présenter les services publics et les associations de la ville.

Emménager, et après…

Après les premiers pas des nouveaux acquéreurs dans leur logement, le Groupe Gambetta va poursuivre son accompagnement et mettre en place une visite un mois après la livraison avec pour objectif de s’assurer que tout se déroule bien, et le cas échéant, corriger ce qui doit l’être. Cette rencontre sera également l’occasion d’avoir un retour personnel et direct des clients sur l’usage du logement, sur ce qu’il est nécessaire d’améliorer, tant dans la conception que dans l’équipement du logement.

Crédit immobilier : Premier repli pour les primo-accédants ?

À partir des prêts signés en novembre, Cafpi analyse le profil de sa clientèle.

La part des primo-accédants dans la clientèle Cafpi n’a cessé de progresser depuis un an pour atteindre 59% en octobre. En novembre, elle a connu une inflexion. Les primo-accédants ne représentant que 57,5% des clients de Cafpi. « La hausse des taux, conjuguée à celle des prix, exclut de plus en plus de ménages les plus fragiles, indique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Il est à souhaiter que ce léger recul de fin d’année ne s’intensifie en début d’année prochaine ».

Primo-accédants
La conjoncture conduit les primo-accédants à être plus prudents. Ils ont emprunté en moyenne 202 455 € sur 240 mois contre 205 372 € sur 241 mois le mois précédent. Et leur effort a augmenté à 4,41 années de revenus alors qu’il était, il y a un mois, à 4,24 années.

Accédants
Les autres accédants suivent le même chemin. Ils ont ainsi emprunté en moyenne 219 200 € sur 195 mois contre 223 981 € sur 196 mois en octobre. Leur effort se retrouve, lui aussi, à la hausse avec 4,99 années de revenus contre 4,50 il y a un mois.

L'annulation de l'encadrement des loyers à Paris - La FNAIM fait le point

Suite à l’annulation par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre dernier, des arrêtés d’encadrement des loyers, la FNAIM répond, dans une note technique, aux interrogations des particuliers et des professionnels de l’immobilier.

Quelles conséquences immédiates sur le marché de l’immobilier ? Sur le prix des loyers ? Sur les nouveaux baux et ceux en cours ? La Fédération fait le point.

Le Gouvernement a fait part de sa volonté de faire appel de ce jugement. Cet appel n’a pour l’instant pas été déposé mais il ne sera pas suspensif. Cela signifie que l’annulation des arrêtés produit un effet immédiat. Toutefois l’État peut aussi introduire en référé, un appel pour demander la suspension des effets de la décision.

Il n’y aura pas de flambée des prix

Tout comme Lille, Paris est située dans une zone dite « tendue » et donc soumise aux dispositions du décret annuel relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail.

Les loyers ne peuvent donc pas être fixés en totale liberté et une envolée des prix n’est pas à prévoir.

Quelles conséquences immédiates sur les baux en cours ?

Les loyers prévus dans les baux en cours continuent de s’appliquer et l’annulation est sans effet rétroactif. Cela signifie que les propriétaires ne peuvent pas « rattraper » les loyers qu’ils auraient pu percevoir sans appliquer les loyers de référence.

À noter : Les propriétaires lésés pourraient introduire un recours contre l’État en mettant en cause sa responsabilité pour plaider le manque à gagner et demander une indemnisation. Le délai de prescription de cette action serait de 4 ans à compter du 28 novembre 2017.

À la date de renouvellement des baux en cours, on revient à une application du décret annuel dit de blocage des loyers. Concrètement, le loyer pourra être augmenté seulement s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.

La hausse ne pourra pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :

- la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement

- ou si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, à 15% du montant TTC des travaux (augmentation annuelle)

Quelles conséquences sur les nouveaux baux ?

Les loyers de références fixés par l’arrêté ne s’appliquant plus, la suppression de l’encadrement des loyers n’affectera que les nouveaux baux signés après le 28 novembre. Le loyer est toutefois soumis aux dispositions du décret annuel de blocage. Matériellement, cela signifie que le nouveau loyer est au maximum égal au loyer du locataire sortant.

Toutefois, le nouveau loyer peut être réévalué dans les conditions suivantes :

- si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration, ou de mise en conformité avec les critères de décence, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, à 15% du montant TTC des travaux (augmentation annuelle)

- si le loyer est manifestement sous-évalué : la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage et le loyer appliqué au locataire sortant

- si le logement a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer : le nouveau loyer est libre

Fin de la taxe d’habitation ou fin de la construction ?

C’est une histoire étrange : sous couvert de supprimer la taxe d’habitation pour 80% des ménages, l’exécutif ne va-t-il pas mettre à bas l’élan de construction neuve dans notre pays ? L’ambiance dans laquelle s’est tenu le 100ème congrès des maires de France le laisse redouter. Ni le Premier ministre ni le Président de la République, qui se sont exprimés devant les élus municipaux, ne sont parvenus à les rassurer sur l’avenir du budget des communes, que la suppression de la taxe d’habitation va considérablement affaiblir. Qui plus est, Emmanuel Macron a reconnu que l’exonération au profit des 4/5ème de la population ne suffirait pas et qu’il faudrait le supprimer pour tous. Au bout du compte, ce sont près de 12 milliards d’euros, la première source de financement pour les collectivités, qui vont disparaître !

Au moment de mettre en œuvre cette mesure, les collectivités ont le sentiment que l’État va alléger la facture fiscale des familles et des individus... avec leur argent. Les Français eux-mêmes, interrogés ces derniers jours par Elabe, jugent à 56% excessifs les efforts qui sont demandés par l’État aux maires. 63% d’entre eux considèrent l’exécutif national irrespectueux de l’autonomie politique et financière des communes. Rien ne va plus.

Que pressentent les ménages ? Que disent les maires ? Les premiers comprennent que sans moyens financiers suffisants, les maires ne vont plus pouvoir apporter les services que les habitants attendent. Le problème dont ils n’imaginent peut-être pas l’acuité tient aux conséquences indirectes sur le logement : les maires ne délivreront plus les permis de construire s’ils considèrent n’être pas en mesure de répondre aux exigences de nouveaux entrants dans leur commune. On ne dit pas assez que l’acte d’autoriser la construction est engageant pour un élu et qu’il n’est que le début d’un processus d’accueil et d’intégration des habitants. En outre, les compensations des pertes de produits relatives à la suppression de la taxe d’habitation n’étant pas garanties, grande sera la tentation pour les maires d’augmenter la taxe foncière. S’ils sont conduits à cette extrémité, ils desserviront malgré eux la propriété, quelle que soit sa forme, tant pour les accédants que pour les investisseurs.

Les premiers comme les seconds sont nécessaires à la fois aux grands équilibres de l’habitat pour les ménages et à l’économie locale. On sent bien que les familles doivent trouver des réponses à leurs projets de logement, sans toutefois mesurer qu’une baisse de 5% ou 10% de la production créerait des tensions insupportables. On ne dit pas assez non plus que les logements sont construits par des entreprises en bâtiment localement implantées, qui créent des emplois sur leurs territoires, et de façon indirecte, par les multiples métiers de service qui accompagnent la vie des habitants.

En clair, il est urgent que les relations entre l’État et les collectivités locales se régulent. Qu’un contrat moral soit passé entre eux pour que le logement ne fasse pas les frais des malentendus ou des craintes. Oui, il faut que les promesses de compensation liées à la suppression de la taxe d’habitation soient tenues, mais il faut un pacte de responsabilité : des hausses de taxe foncière ou encore un ralentissement des octrois de permis de construire seraient gravement préjudiciables aux Français. Une fois de plus, le logement est l’enjeu central : sans une décentralisation sereine, sans un État respectueux de la mission de proximité des maires, la politique de choc d’offre voulue par le Président Macron manquera ses objectifs.

Loi de finances 2018 : quel régime fiscal pour le crowdfunding immobilier ?

En 2018, les épargnants français vont vivre un véritable « big bang fiscal » : hausse des prélèvements sociaux, suppression de l’ISF, création de l’IFI..., il n’est pas toujours très simple de s’y retrouver tant la fiscalité du patrimoine s’en voit bouleversée. Fundimmo, spécialiste du crowdfunding immobilier fait le point.

« Adopté par l’Assemblée nationale en première lecture le 21 novembre, le projet de loi de finances pour 2018 met en place l’IFI, qui intègre dans son assiette toute la pierre, peu importe sa forme (SCPI, OPCI, FCP…), et instaure la « flat tax », un prélèvement unique forfaitaire de 30% sur les revenus du capital, indique Stéphane Bombon, co-fondateur de Fundimmo. Lequel de ces deux régimes concerne les plus-values de placement dans le crowdfunding immobilier ? Cette question nous est fréquemment posée par les investisseurs », poursuit-il.

« Flat tax » ou impôt sur le fortune immobilière (IFI) ?

Le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les patrimoines immobiliers d’une valeur nette de dettes supérieures à 1,3 millions d’euros. Entrent dans l’assiette de l’IFI tous les actifs immobiliers non affectés par leur propriétaire à son activité professionnelle. Les plus-values de placement dans le crowdfunding immobilier sont des produits financiers et n’entrent donc pas dans le calcul de l’IFI.

En revanche, seront concernés par la « flat tax », tous les gains tirés de placement (intérêts, dividendes et revenus assimilés, plus-values…), sauf prescriptions contraires par le législateur (livret A, PEA, PEA PME…). Par définition, les plus-values de placement dans le crowdfunding immobilier entrent donc dans le régime de la flat tax. Ces gains seront imposés à hauteur de 30 % (un taux d’impôt sur le revenu fixe de 12.8% et un taux global de prélèvement sociaux de 17.2%) et il sera laissé aux contribuables qui y ont un intérêt, la possibilité d’opter pour une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le crowdfunding immobilier : un placement financier et non un investissement dans la pierre

Rappelons que le crowdfunding immobilier propose de financer la construction immobilière, en offrant des placements à court terme (6 à 36 mois) avec des rendements annuels de 8 à 12%. « Pour l’investisseur, il s’agit d’un prêt à un promoteur et donc un produit financier portant sur des offres de titres de capital ou de titres de créances. En aucun cas, il ne s’agit d’un investissement dans l’immobilier ou dans la pierre-papier (SCPI, OPCI, SIIC…) », conclut Stéphane Bombon.

Réduire son IR ou son ISF en achetant de l’immobilier parisien

Plus que quelques jours pour réaliser les derniers arbitrages patrimoniaux qui abaisseront la facture fiscale de 2018, qu’elle soit liée à l’IR ou à l’ISF/futur IFI.

Façon originale de le faire : acquérir des parts d’une holding PME investie en immobilier parisien. C’est la solution préconisée par Novaxia, à travers Novaxia Immo Opportunité 6, encore commercialisée jusqu’au 22 décembre prochain.

De nombreux investisseurs rêvent d’avoir en portefeuille des actifs prestigieux tels que des hôtels parisiens. Pas facile, toutefois, en solo. Mais accessible via une holding dédiée, comme Novaxia Immo Opportunité 6. Cette dernière permet de réussir le double défi de permettre aux investisseurs de devenir propriétaire de lieux de vie à construire à Paris et Grand Paris tout en réduisant leurs impôts, IR ou ISF/IFI.

La holding : un véhicule original
Les contribuables peuvent faire baisser leur note fiscale en investissant dans de petites et moyennes entreprises non cotées. Ces investissements peuvent s’effectuer par l’intermédiaire de véhicules dédiés comme des FIP, des FCPI, des mandats ou des holdings : les investisseurs confient leurs fonds à des professionnels qui ont pour mission d’investir dans des entreprises en développement et relativement jeunes. Au bout de quelques années (5 à 6 ans minimum), et après la dissolution du fonds, ils récupèrent le montant de la vente des actifs. Novaxia Immo Opportunité 6 a, elle, choisi une durée de vie de 8 ans ; sa date de dissolution étant programmée le 30 juin 2025.

Dans ce secteur du capital développement, les holdings bénéficient de règles moins contraignantes que les FIP et FCPI, tout en octroyant à leurs détenteurs des réductions d’impôt plus importantes.

Une fiscalité très attractive…

Sous réserve du maintien du PLF, les investisseurs peuvent déduire de leur IFI jusqu'à 50 % de la somme investie, dans la limite de 45.000 € d’impôt par an. Les FIP et FCPI ne permettent, eux, qu’un effacement d’ISF de 18.000 € maximum (à l’exception des FIP corses et outre-mer où cette limite grimpe à 38.000 €).

Concernant l’impôt sur le revenu, la réduction atteint 18 %, dans la limite de 18 000 €.

Cerise sur le gâteau : les titres détenus sortent de la base taxable à l'IFI, et ce pendant toute la durée de détention de la holding. L'éventuelle plus-value à la sortie sera toutefois soumise aux prélèvements sociaux et à la nouvelle Flat tax.

…mais aussi un sous-jacent immobilier prometteur !

En quoi est investie cette holding ? « Notre ADN est la transformation de bâtiments obsolètes, indique Joachim Azan, Président de Novaxia. Novaxia Immo Opportunité 6 achète donc des ensembles immobiliers qui ne sont plus adaptés à leur marché ou environnement et les réhabilite pour leur donner une deuxième vie. Son champ d’activité est le Grand Paris essentiellement. Son ambition, la création de nouveaux lieux de vie responsables, hôtels, logements, résidences étudiantes ou seniors…. Le fonds, qui compte déjà plus de 33M€ de collecte s’est déjà positionné sur la transformation d'une friche industrielle en un quartier de ville avec des logements, des commerces et un centre culturel… »

Avec leur sous-jacent à risque modéré, les holdings de transformation immobilières se situent plutôt, en termes de performances finales, au-dessus de la moyenne des produits défiscalisants non cotés. « Les projets immobiliers sont des actifs appréciés car tangibles, ajoute Joachim Azan. Les clients sont satisfaits car ils peuvent voir leur investissement évoluer. Notons que les deux premiers millésimes proposés par Novaxia ont offert aux souscripteurs une performance positive jusqu’à 17% au-delà de l’avantage fiscal. De bons résultats qui, s’ils ne préjugent pas des résultats futurs, démontrent en tout cas, le savoir-faire de notre entreprise en matière de création de valeur. »

http://www.novaxia.fr/immo-opportunite-6/

Bien'ici lance une innovation majeure pour trouver son logement en Occitanie / Pyrénées-Méditerranée : la recherche immobilière par temps de transport

A l'occasion de son deuxième anniversaire, Bienici.com, le site d'annonces immobilières nouvelle génération, annonce le lancement en version beta de la recherche immobilière par temps de transport : une solution technologique unique qui permet de mieux concilier le logement, les déplacements quotidiens et la qualité de vie.

"Aujourd'hui, nous sommes toutes et tous confrontés aux problématiques de mobilité, en particulier dans les grandes villes ou agglomérations. Grâce à cette nouvelle fonctionnalité, Bien'ici permet de trouver facilement un logement en fonction du temps de trajet nécessaire pour se rendre à son travail, à son école ou rester proche de ses attaches familiales. Nos équipes de R&D ont travaillé pendant plus de 6 mois puis ont testé le service de manière intensive avant de le proposer aujourd'hui à tous les internautes en recherche de logements à acheter ou à louer."
David Benbassat, Directeur Général de Bien'ici.

Les atouts de la recherche par temps de transport

1. L'exhaustivité des modes de transport proposés : que ce soit en voiture, en transports en commun (dans les villes couvertes), à vélo et à pied, Bien'ici répond à tous les besoins de mobilité exprimés par les Français.

2. La simplicité d'utilisation : en quelques clics, l'utilisateur choisit le mode de transport qu'il préfère puis la durée maximale qu'il souhaite consacrer à son trajet et enfin son lieu « d'arrivée » (en saisissant dans le moteur une adresse postale ou un point d'intérêt). Et pour encore plus de facilité, le recherchant peut déplacer et repositionner son point d'arrivée directement sur la carte.

3. La finesse des critères : la fonctionnalité permet de localiser facilement les logements situés à 10, 20, 30 minutes ou plus, d'une école, de son lieu de travail, d'une université, d'une gare ou encore d'une station de tram.

Le site calcule instantanément la zone de recherche et affiche les résultats selon les critères choisis, à la fois sur la carte mais également sur la liste, permettant ainsi de visualiser directement les logements disponibles à l'achat, comme à la location.

L'open-data au service de la recherche immobilière et des mobilités

Afin de couvrir aussi largement que possible le territoire avec sa fonctionnalité de recherche par temps de transport, Bien'ici travaille en partenariat avec plusieurs fournisseurs de données comme Route360° ou Navitia. Et pour rendre la recherche encore plus précise et complète, Bien'ici utilise également des bases de données libres telles que BANO (Base d'Adresses Nationale Ouverte) ou OpenStreetMap, qui s'enrichissent régulièrement des contributions de la communauté et des collectivités.

Pour en savoir plus et tester la nouvelle fonctionnalité de recherche par temps de transport dès le 7 décembre, rendez-vous sur Bien'ici.com

Une stabilité des taux de crédits immobiliers en trompe l’oeil

Au cours du 1er semestre 2017, les taux de crédits immobiliers ont légèrement augmenté, mais depuis la rentrée, ils sont restés relativement stables, et cela continue en novembre. Les crédits actés le mois dernier s’établissent à 0,91% sur 10 ans, 1,26% sur 15 ans, 1,46% sur 20 ans et 1,77% sur 25 ans, soit une hausse maximum de 0,01% par rapport à octobre. « Le mois de novembre a été particulièrement calme, la demande est restée modérée, indique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Le marché a pour ainsi dire repris son souffle. Mais cette stabilité apparente cache en réalité plusieurs bouleversements ».

Un marché atone…
Le mois de décembre s’annonce dans la continuité du 2e semestre 2017, avec une demande qui ralentit.

…confronté à la réalité... Ces derniers mois, le pouvoir d’achat immobilier est en baisse. Soumis à la hausse des prix et celle des taux, les ménages les plus modestes, notamment les primo-accédants, sont désolvabilisés ou ont préféré repousser leurs projets immobiliers, leur endettement étant en hausse.

…et aux annonces gouvernementales. De l’autre côté, les différentes annonces du gouvernement, sur le PTZ, les APL Accession… ont renvoyé un message négatif aux emprunteurs, moins enclin à lancer leurs projets immobiliers, par peur de l’avenir. D’ailleurs, après une hausse depuis mi-2013, l’indicateur synthétique de confiance des ménages de l’INSEE, montait un net décrochage de cette confiance depuis le milieu de l’année.

D’ailleurs dans la dernière étude Ifop que Cafpi a commandée, presque 50% des Français considèrent que nous sommes encore en pleine crise. Ils ne sont que 34% à penser qu’il est facile d’acheter actuellement un logement, contre 40% en mars dernier.

Les dessous de la stabilité des taux
La stabilité apparente des taux est en réalité due à deux phénomènes distincts qui camouflent la remontée en cours.

Les taux bonifiés baissent la moyenne. Hausse des taux et des prix, désolvabilisation des ménages les plus modestes ont pour conséquence d’augmenter, de façon mécanique, le nombre de dossiers de qualité, avec des emprunteurs disposant de bons profils. « Cette clientèle, exigeante et informée, intéressent énormément les banques qui sont prêtes à leur proposer des taux bien en dessous des moyenne de leurs barèmes », poursuit Philippe Taboret. Automatiquement, ces taux bonifiés font baisser la moyenne des taux pratiqués et cachent la hausse des taux sur les profils moins avantageux.

Le taux d’usure exclut des candidats à l’accession. Cafpi note de plus en plus de refus des banques, à cause du taux d’usure. Pour rappel, le taux d’usure est la moyenne des taux des 3 mois à laquelle on ajoute 1/3 (article L. 314-6 du code de la consommation). Dans les conditions de hausse actuelle des taux, le mode de calcul du taux d’usure ne permet pas d’intégrer les coûts de crédit supplémentaires (garantie, assurances, frais..). « Sur des dossiers particuliers, le taux d’usure peut aujourd’hui rapidement être atteint voir dépassé », précise Philippe Taboret.

Le regroupement de crédit a le vent en poupe.
Si le nombre de crédit à l’accession diminue ces derniers mois, la restructuration de crédits est, elle, plébiscitée. « De nombreux ménages cherchent à retrouver une solvabilité pour pouvoir se lancer dans de nouveaux projets, notamment immobiliers », indique Philippe Taboret. L’opération de restructuration consiste à rassembler divers crédits en un seul prêt consolidé dont la mensualité sera moins élevée en contrepartie d’une durée de remboursement plus longue. « La restructuration de crédits est une solution de financement au même titre que tout autre type de crédits, conclut Philippe Taboret, et peut-être une solution notamment pour les primo-accédants ».

Crédit immobilier : Qu’attendre de 2018 ?

Recentrage du PTZ et du dispositif Pinel, suppression des APL Accession, réforme des HLM, tout ou presque a été envisagé par le gouvernement ces derniers mois pour réformer le marché du logement. Plusieurs idées avancées ont fini par être abandonnées ou modifiées face aux levées de bouclier qu’elles ont entrainé. Seule la Loi de Finances définitive, validé par le Conseil Constitutionnel, indiquera ce qui changera. Mais quel que soit le résultat final, 2018 sera une année certainement moins bonne pour le marché de l’immobilier que l’année 2017. Dans ce contexte, Cafpi a défini deux hypothèses pour le marché du crédit immobilier pour l’année à venir.

Les taux continueront leur hausse.
Depuis un an, la tendance sur les taux de crédits immobiliers s’est inversée et ils ne cessent de monter de façon lente mais continue. Après des taux historiquement bas (1,18% sur 20 ans en octobre 2016), ils ne cessent de se relever. « Cette hausse est légère, mais continue depuis 1 an, indique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. La politique menée par la Banque Centrale Européenne, et les politiques commerciales des banques, ont contenu tout risque de hausse brutale. »

Ainsi en octobre 2017, les emprunteurs pouvaient encore bénéficier de 1,45% sur 20 ans. « Cela reste exceptionnel », explique Philippe Taboret. Les prévisions du courtier envisagent, sauf événement imprévu, que les taux devraient atteindre les 2% sur 20 ans d’ici la fin de l’année 2018, soit le même niveau qu’en janvier 2016.

Hypothèse favorable : 2018, une très bonne année
Au cas où les réformes inciteraient les particuliers à lancer leurs projets immobiliers, et ne désolvabiliseraient pas une partie de la clientèle, 160 milliards d’euros de crédits immobiliers devraient être distribués en 2018 pour l’accession à la propriété. « Ces chiffres sont proches de nos prévisions cette année à 163 milliards », précise Philippe Taboret.

La seule vrai conséquence visible de la hausse des taux sera la baisse du nombre de renégociations de crédits. Elles devraient atteindre 24 milliards d’euros contre 110 milliards en 2017. « Au final, nous tablons sur un volume total de 184 milliards d’euros de crédits acceptés en 2018 contre 273 milliards en 2017 », conclut-il.

Un marché immobilier stable. Cette activité sur le financement correspondrait à un marché immobilier en forme. Cafpi envisage dans ce contexte entre 815 000 et 825 000 transactions dans l’ancien, entre 365 000 et 375 000 mises en chantier dans la construction et entre 99 000 et 105 000 réservations dans le neuf. « Nous serions alors proches des chiffres constatés en 2016 », indique Philippe Taboret.

Hypothèse défavorable : le marché se grippe
Le succès des réformes annoncées pour réaliser un choc de l’offre n’est pourtant pas assuré. « Les primo-accédants, qui portent le marché immobilier, risquent de souffrir d’une conjonction de mauvaises nouvelles », souligne Philippe Taboret. Suppression des APL Accession, recentrage du PTZ, hausse des taux de crédit, hausse des prix… autant de facteurs susceptibles de les sortir du marché immobilier. Dans ce cas, l’année 2018 sera plus contrastée.

Dans cette hypothèse, Cafpi prévoit que seuls 164 milliards d’euros de crédits soient distribués en 2018 (152 milliards pour l’accession et 12 milliards pour les renégociations). « Il y aurait alors un véritable décrochage du marché du crédit immobilier par rapport aux années précédentes », poursuit-il.

Le nombre de transactions s’en ressentira également. Selon les prévisions de Cafpi, ce sont 25 000 transactions dans l’ancien, 20 000 mises en chantier et 9 000 réservations qui pourraient ne pas aboutir.